En México y en muchos países de Latinoamérica, existe una creencia arraigada: que adquirir un terreno y simplemente dejarlo “descansar” es una inversión segura a largo plazo. La lógica detrás de esta idea es que el valor del terreno —gracias a la plusvalía— aumentará con el tiempo, garantizando ganancias sin necesidad de hacer nada. Sin embargo, esta narrativa es incompleta y, en muchos casos, puede llevar a decisiones poco rentables o incluso pérdidas patrimoniales.
La plusvalía no es automática ni garantizada
La plusvalía se refiere al incremento del valor de un inmueble con el paso del tiempo, principalmente por mejoras en su entorno, infraestructura, crecimiento urbano o cambios en la demanda del mercado. No obstante, no todos los terrenos experimentan este incremento, y en algunos casos, el valor puede incluso decrecer.
Un informe del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) señala que entre 2012 y 2020, el 28% de las viviendas en México perdieron valor real al momento de su reventa, especialmente en zonas periféricas con bajo desarrollo urbano (Infonavit, 2021). Este dato también aplica a terrenos: ubicaciones sin servicios, mal conectadas o fuera de los planes de desarrollo urbano, tienden a estancarse o depreciarse.
Además, el índice de valor de suelo urbano publicado por el INEGI muestra altas disparidades regionales: mientras zonas como la ZMVM o el Bajío pueden tener crecimientos sostenidos, hay múltiples municipios donde el precio por metro cuadrado se ha mantenido plano o ha caído en los últimos años (INEGI, 2023).
Riesgos de mantener terrenos improductivos
Tener terrenos improductivos no solo representa capital inmovilizado, sino que también puede implicar gastos adicionales:
- Pago de predial, limpieza o mantenimiento.
- Inseguridad o invasiones.
- Devaluación por cambios normativos, como restricciones de uso de suelo.
- Pérdida de oportunidades de inversión más rentables.
El Banco Mundial lo resume claramente en su informe «Territorial Development and Local Economic Growth» (2020): “El suelo es uno de los activos más valiosos y subutilizados del desarrollo urbano. Su valor depende en gran medida del contexto, planeación y gestión que se le otorgue”.
Evaluar factibilidad: clave para tomar decisiones estratégicas
Antes de seguir acumulando terrenos sin una estrategia clara, es necesario preguntarse:
- ¿Cuál es el uso de suelo actual y cuál es su potencial real?
- ¿La zona cuenta con infraestructura básica o está dentro de un plan de crecimiento urbano?
- ¿Existen proyectos cercanos que podrían incrementar el valor (nuevas vialidades, zonas industriales, comerciales, etc.)?
- ¿Qué tipos de proyectos serían viables (habitacional, comercial, mixto, logístico)?
- ¿Conviene desarrollar, vender, asociarse o mantener?
Responder estas preguntas requiere más que intuición; se necesita información técnica, análisis de mercado, estudios urbanos y financieros.
¿Qué puedes hacer con tu portafolio de terrenos?
En lugar de tomar decisiones aisladas, es recomendable hacer una evaluación integral del portafolio. Esto incluye:
- Georreferenciación y análisis de entorno.
- Estudio de mercado y demanda en la zona.
- Diagnóstico urbano y normativo.
- Modelos financieros comparativos (ROI, TIR, escenarios).
- Propuestas de uso óptimo o estrategias de desinversión.
Este tipo de análisis no solo ayuda a maximizar el valor real de cada terreno, sino que también permite a los propietarios tomar decisiones más rápidas, seguras y rentables.
¿Cómo te puede ayudar Aristor?
En Aristor, somos una consultora especializada en inteligencia de mercados para el sector inmobiliario. Ayudamos a inversionistas, desarrolladores y dueños de tierra a entender el potencial real de sus activos, a través de herramientas de análisis geoespacial, estudios de mercado actualizados y modelos de factibilidad económica.
Ya sea que tengas uno o varios terrenos, en zona urbana o periurbana, con Aristor puedes:
- Evaluar el valor real y el potencial futuro de cada predio.
- Detectar oportunidades de inversión o venta estratégica.
- Tomar decisiones informadas con base en datos, no suposiciones.
Porque no se trata de tener terrenos, se trata de saber qué hacer con ellos.
Referencias
- Infonavit (2021). Estudio sobre el valor de reventa de viviendas.
- INEGI (2023). Índice de valor de suelo urbano por entidad federativa.
- Banco Mundial (2020). Territorial Development and Local Economic Growth.
- SEDATU (2022). Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.
- IMCO (2021). El reto de la tierra en México: eficiencia y uso inteligente del suelo.
